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¿Qué puedo construir en mi parcela?

En este blog quiero hacer alusión a un tema con el que me he topado con un 99,9% de mis clientes, y es que desconocen la superficie máxima que pueden construir en sus parcelas.



Es importante que sepas que este blog está dirigido únicamente para condiciones normativas aplicadas a predios agroresidenciales, conocidos como Parcelas de Agrado. En otro blog estaremos hablando de condominios y construcciones en diferentes zonas urbanas de una comuna.

Vamos al grano… la normativa chilena tiene aspectos que, a juicio de muchos, me incluyo, son restrictivos, considerando que viviremos en un terreno de gran envergadura. Y es que solo se permite edificar un 10% de la superficie bruta. Es decir, si mi parcela tiene 5.000 m², podré construir en total 500 m². Me podrás estar preguntando… ¿pero 500 m²?, ¡¡¡Si es demasiado!!! Y te podré responder si o no, depende lo que requieras.

Si consideras la situación actual de esta nueva “normalidad” o incluso antes de esto, muchas familias compraron sus parcelas en conjunto con otro familiar o amigos, por lo que deciden vivir en comunidad en una parcela con dos o más casas. Entonces, 500 m² puede resultar un poco ajustado. Pero la realidad es así. Entonces, como arquitectos tenemos que dar solución a este problema que está teniendo nuestro cliente, rigiéndonos bajo los parámetros legales y aplicando criterios de estética, estructural, economía y por sobre todas las cosas, entregar una Mejor Calidad de Vida a Nuestros Clientes.

Normativa Chilena (aspectos básicos para tu conocimiento)

1. Uso de Suelo: La OGUC (Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones) junto con la LGUC (Ley General de Urbanismo y Construcciones) definen todas las condiciones que debes considerar para tu casa, además de las señaladas en CIP (Certificado de Informes Previos) o certificado de ruralidad, otorgado por el municipio donde se ubica tu propiedad. Los usos permitidos (generalmente) para las parcelas, son el habitacional exclusivo. Digo generalmente, porque existen excepciones en que puedes solicitar cambio de uso de suelo para una porción del terreno y usar con fines comerciales (si quieres más información al respecto, envíame un Mensaje en Contacto).

Los terrenos de uso agrícola permiten tener una vivienda principal y una de cuidador (ojo que esta segunda casa no debe exceder las UF 1.000), esto cobra especial importancia para los que quieren hacer más de una casa por parcela.

2. Coeficiente de Ocupación de Suelo: Se calcula en base al terreno, y corresponde al 0.1 o en su equivalente, al 10% del terreno bruto (incluyendo las superficies que tengas afectas a servidumbres). Es decir, en un terreno de 5.000 m², podremos construir en primer piso, máximo 500 m².

3. Coeficiente de Constructibilidad: Este indicador restringe el anterior, en el sentido que se refiere a toda la superficie construida. Entonces, si decides construir el 10% en primer piso, no tienes posibilidades de construir pisos superiores. También corresponde al 0.1 o 10% del terreno bruto. Te aclaro con un ejemplo: construyes una casa de 200 m² en el primer piso, te dejará posibilidad de construir 300 m² máximo en el segundo piso. Dado que ahí se completan los 500 m² correspondientes al coeficiente de 0,1.

4. Altura máxima: Usualmente está expresada en pisos o metros. El CIP te indica lo permitido para cada zona.

5. Distanciamientos a los medianeros: Esto depende de la altura de tu edificación y si cuenta con vanos (puertas-ventanas) o es muro ciego. La distancia va desde 1.4 m como mínimo con una altura hasta 3.5 m, sin vano. Hasta 4 m mínimo para alturas sobre 7 m con vano. Lo ideal, en parcelas, es que te distancies lo máximo posible del medianero de tus vecinos, para que permitas el paso de un camión de bomberos (entre 6 y 8 m) en caso de alguna urgencia. Además, considera, si tienes tanto espacio, ¿porque adosarse al muro de tu vecino?

6. Antejardín: La Línea de Edificación marca desde dónde se puede partir la construcción para dejar un espacio entre la casa y la vereda. Para saber todos los sectores donde no se puede construir es importante tener en claro los caminos proyectados (servidumbre de paso) o sectores sujetos a expropiación.


Otros aspectos que pueden influir en tu diseño, están normados por los Reglamentos de Copropiedad de cada condominio o parcelación. Esos deben estar inscritos en el Conservador Respectivos para tener validez. Los reglamentos, en ocasiones, son muy restrictivos y no te permiten modelos de casas que a ti te gusten.

Ten muy en cuenta estos conceptos ya que hay algunos terrenos increíbles pero muy restrictivos también y quizás no te van a permitir construir la casa que quieres.

Ahora bien, como criterio en base a respeto hacia los demás, te recomiendo siempre te asesores por un arquitecto, para construir una casa armónica con su contexto, cumpliendo todas las normativas y que logre optimizar las superficies a diseñar.

Espero haya sido de utilidad para ti esta información... Nos vemos en el próximo blog! Un abrazo.







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